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Il Contratto di Locazione

Il Contratto di Locazione

Contratti di affitto

Contratto

  Una volta trovata una casa o una camera si deve sempre pretendere un contratto scrittoche deve essere firmato da inquilino e proprietario: il contratto per essere valido deve essere registratopresso l'Ufficio di registro. Il contratto consiste in un accordo scritto tra proprietario e inquilino di cui definisce diritti e doveri:
  • durata del contratto di affitto
  • canone mensile che l'inquilino deve pagare
  • obbligo di preavviso in caso di recessione dal contratto
  • obblighi relativi alle spese di manutenzione della casa.
Spettano al proprietario le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, mentre spettano all'inquilino le spese di piccola manutenzione.
  • La legge 431/98 definisce i tipi di contratto che è possibile sottoscrivere.
Contratti liberi Hanno una durata minima di 4 anni(prolungabile in via tacita per altri quattro), il canone di affitto è liberamente concordatotra inquilino e proprietario. Alla scadenza del 4 anno: il proprietario può dare disdettadel contratto per particolari necessità inviando la disdetta motivata all'inquilino almeno sei mesiprima della scadenza del contratto; l'inquilino può recedere dal contrattoin qualsiasi momentoper gravi motivi con preavviso scritto di sei mesi.
DURATA 4 anni + 4 di rinnovo automatico
CANONE liberamente concordato tra proprietario e inquilino
AGGIORNAMENTI CANONE liberamente concordati per entità, frequenza e procedura
DISDETTA Inquilino: con lettera raccomandata almeno sei mesi prima della data scelta.Proprietario: con lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza del contratto.
  Contratti convenzionati: Hanno una durata minima di 3 anni, rinnovabile per altri 3: in caso di mancato accordo di rinnovo, è automaticamente rinnovato per due anni. Il canone di affitto non è concordato liberamente dalle particontraenti, ma viene fissato entro fasce stabilite a livello locale da accordi tra comuni e associazioni dei proprietari e degli inquilini. Questo tipo di contratto si applica esclusivamente nei Comuni ad alta densità abitativa individuati dal C.I.P.E. (Comitato Interministeriale per la programmazione Economica) con delibera del 30 maggio 1985. La stipula del contratto convenzionato comporta benefici fiscali per entrambi le parti: IRPEF (Imposta sul reddito per le persone fisiche), tassa di registrazione e ICI (imposta comunale sugli immobili).
DURATA 3 anni + 2 di rinnovo automatico
CANONE fissato entro le fasce stabilite da comuni ad alta densità abitativa e organizzazioni sindacali di categoria
AGGIORNAMENTI CANONE concordati tra comuni ad alta intensità abitativa e organizzazioni sindacali di categoria.
DISDETTA Inquilino: in ogni momento con lettera raccomandata almeno sei mesi prima della data sceltaProprietario: almeno sei mesi prima della scadenza del contratto.
SCONTI FISCALI Detrazioni fiscali sul reddito distinte in due fasce: a) redditi inferiori a 30 milioni annui b) redditi compresi tra 30 e 60 milioni annui.
Contratto uso foresteria E' una forma che si rivolge in genere ad aziende o privati in possesso di Partita IVA, che utilizzano l'alloggio per motivi di lavoro. In questa categoria rientrano quindi anche tutti quelli che utilizzano come garante il proprio datore di lavoro, che stipula il contratto per il proprio dipendente. L'inquilino può parlare di questa possibilità con il proprio datore di lavoro e vedere se si può raggiungere l'accordo di affittare l'alloggio in modo tale che il canone di affitto venga pagato trattenendo la quota direttamente dallo stipendio. Il rischio in questo caso è, però, quello di creare un ulteriore motivo di dipendenza dal datore di lavoro. Il contratto concordato ordinario La nuova forma contrattuale introdotta dal L. 431/98 è comunemente definita a canone concordato, può essere applicata sia per gli alloggi di proprietà pubblica che per quelli di proprietà privata. Questa tipologia di contratto è utilizzabile solo se nel territorio in cui si trova l’immobile è stato siglato un accordo territoriale che stabilisce i criteri (maggiore o minore pregio della zona di ubicazione e della tipologia dell’immobile) e l’entità massima e minima del canone da applicare. Per la città di Bologna l’accordo in vigore è stato siglato nel 2008 dalle organizzazioni provinciali dei proprietari e degli inquilini. I contratti a canone concordato hanno una durata minima di 3 anni più altri due di rinnovo automatico (3+2). L’importo del canone di affitto è calcolato in base agli indicatori contenuti nell’Accordo territoriale, frutto della contrattazione tra sindacati degli inquilini e associazioni dei proprietari. A Bologna i proprietari che adottano questo tipo di contratto non pagano l’I.C.I. e godono di sgravi I.R.P.E.F. sull’imponibile degli affitti (40,5%) e sull’imposta del registro (30%). Il contratto transitorio Può essere stipulato solo in presenza di necessità transitorie di proprietario e inquilino, da esplicitare nel contratto. La durata varia da uno a diciotto mesi. Per i grandi comuni con un elevato numero di abitanti, tra cui Bologna, la legge prevede che ilcanone venga calcolato in base agli indicatori dell’accordo territoriale per il canone concordato ma non prevede agevolazioni fiscali. Il contratto per gli studenti fuori sede Le caratteristiche di questi contratti sono stabilite dall’Accordo territoriale per il canone concordato. I contratti hanno la durata da sei mesi a tre anni. I canoni sono quelli stabiliti dagli accordi locali. I locatori potranno godere delle agevolazioni fiscali. Per gli studenti universitari è attivo lo Sportello Unico Casa sul sito dell’Azienda Regionale per il Diritto agli Studi Superiori, che consente un accesso unico e semplificato all’offerta di alloggi a Bologna e in Romagna. Per la validità dei contratti è richiesta la forma scritta e la registrazione all’Ufficio delle Entrate.   Deposito cauzionale (o caparra) Alla firma del contratto, a garanzia dell'integrità dell'immobile, l'inquilino versa al proprietario una somma chiamata cauzione che non può superare tre mensilitàdi affitto. La cauzione viene restituita allo scadere del contratto con l'applicazione del 2,5% annuo di interesse. Il proprietario può trattenere in tutto o in parte la cauzione qualora l'immobile abbia subito dei danni imputabili all'inquilino. Registrazione del contratto Entro 20 giorni dalla stipula, il contratto di affitto deve essere registrato presso l'Ufficio di registro. Ogni anno la registrazione deve essere rinnovata. Le spese di registrazione sono suddivise in parti eguali tra il proprietario e l'inquilino. Annullamento del contratto Il canone di affitto deve essere pagato al proprietario entro il 5 di ogni mese tutti i mesi. Se l'inquilino non paga entro 20 giorni dalla scadenza e l'importo non pagato supera una mensilità, il proprietario può richiedere l'annullamento del contratto per morosità.  

ATTENZIONE

  • Se il contratto non è registrato non è valido per dimostrare di avere un alloggio idoneo ai fini del rinnovo del permesso di soggiorno.
  • Prima di stipulare un contratto di affitto, è utile procurarsi il testo della legge pertinente oppure rivolgersi a associazioni di tutela dei diritti degli inquilini per verificare che il contratto sia conforme alla legge.
  • I moduli già stampati dei contratti previsti dalla legge sono reperibili presso i sindacati degli inquilini e i negozi di materiali per ufficio.
  • Richiedere sempre al proprietario o all'amministratore di condominio la ricevuta di pagamento dell'affitto. Nella ricevuta devono essere indicati: il nome di chi paga, il nome di chi riceve i soldi, l'importo esatto della somma pagata, la causale del pagamento, la data e la firma di chi riceve i soldi.
  • Conservate qualsiasi ricevuta di pagamento, qualsiasi biglietto, anche scritto a mano, le fotocopie di ogni assegno o dei bonifici di pagamento: possono costituire prove importanti in caso dobbiate sostenere una causa contro il proprietario.
  • In caso di vendita dell'abitazione affittata, l'inquilino ha diritto di essere interpellato per primo rispetto ad altri acquirenti a parità di prezzo richiesto dal proprietario.
  • I canoni di locazione pagati in misura superiore a quelli risultanti dal contratto scritto e registrato possono essere chiesti in restituzione dall'inquilino fino a sei mesi dopo la consegna dell'alloggio
  • E' illegale la richiesta del pagamento di una somma in nero oltre a quanto stabilito nel contratto d'affitto con le giustificazioni più varie.

Tags: Casa

Jennifer.Zicca
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